Mieterstrom-Regelung: EEG 2023 und praktische Umsetzung

Mieterstrom ist einer der schnell wachsenden Bereiche im deutschen Solar-Markt. Seit dem Solarpaket I im Fruhjahr 2024 werden die Regeln deutlich einfacher. Vermieter konnen Solarstrom direkt an ihre Mieter verkaufen – zu einem Preis, der unter dem Netzstromtarif liegt, aber deutlich uber den reinen Einspeiseerlosen liegt. Das schafft eine Win-Win-Situation: Mieter sparen Stromkosten, Vermieter erhohen die Rendite ihrer Immobilie.

Was ist Mieterstrom?

Mieterstrom ist Solarstrom, der auf dem Dach eines Mietshauses erzeugt und direkt an die Mieter verkauft wird. Der Vermieter oder ein von ihm beauftragter Betreiber installiert die Photovoltaik-Anlage auf dem Dach. Der erzeugte Strom wird uber das Hausnetz an die Mieter verteilt. Die Mieter zahlen dafur an den Betreiber, nicht an ihren bisherigen Stromversorger.

Der Begriff “Mieterstrom” ist gesetzlich definiert. Nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) mussen drei Bedingungen erfullt sein:

1. Die Anlage befindet sich auf oder in unmittelbarer Nahe des Gebaudes.
2. Der Strom wird uber das Hausnetz an die Mieter geliefert.
3. Der Strompreis liegt unter dem lokalen Grundversorgungstarif.

Die Parteien bei einem Mieterstrom-Modell sind typischerweise der Vermieter als Betreiber der Anlage, die Mieter als Abnehmer des Stroms, und der Netzbetreiber fur den Reststrombezug. Der Vermieter kann die Anlage auch selbst betreiben oder einen Dienstleister beauftragen.

Mieterstrom unterscheidet sich von reinem Eigenverbrauch. Bei Eigenverbrauch nutzt der Eigentumer den Strom selbst. Bei Mieterstrom verkauft der Eigentumer den Strom an Dritte – seine Mieter. Das erfordert eine andere technische und rechtliche Struktur.

Mieterstromzuschlag nach EEG 2023

Der Mieterstromzuschlag ist die finanzielle Grundlage fur Mieterstrom-Projekte. Er wird fur jeden Kilowattstunde Solarstrom gezahlt, der an Mieter geliefert wird. Der Zuschlag wird vom Bundesministerium fur Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) uber die Kreditanstalt fur Wiederaufbau (KfW) ausgereicht.

Die Hohe des Zuschlags setzt sich zusammen aus dem Marktwert des Stroms plus einem Zuschlag. Der Marktwert wird monatlich vom Bundesnetzamt (BNetzA) veroffentlicht. Er lag in den letzten Jahren typischerweise zwischen 6 und 10 Cent pro Kilowattstunde. Der Zuschlag betragt ca. 3,5 Cent pro Kilowattstunde.

Der Gesamterlos pro Kilowattstunde Mieterstrom liegt damit typischerweise bei 9,5 bis 13,5 Cent. Das ist weniger als die volle EEG-Einspeisevergutung, aber deutlich mehr als der reine Marktwert bei Direktvermarktung. Der Vorteil: Der Strom wird vor Ort verbraucht. Das spart Netzentgelte, EEG-Umlage, Stromsteuer und Konzessionsabgabe.

Fur Anlagen bis 30 kWp gilt seit dem Solarpaket I eine wichtige Erleichterung: Sie sind von der EEG-Umlage befreit. Das erhoht die Wirtschaftlichkeit weiter. Fur grossere Anlagen muss die EEG-Umlage auf den Mieterstrom-Anteil gezahlt werden.

Der Zuschlag wird fur 20 Jahre gezahlt. Die Laufzeit beginnt mit der Inbetriebnahme der Anlage. Der Zuschlag wird jahrlich neu berechnet und sinkt leicht. Neue Anlagen erhalten einen niedrigeren Zuschlag als altere.

Technische Anforderungen: Messkonzept

Ein funktionierendes Messkonzept ist die technische Grundlage jedes Mieterstrom-Projekts. Ohne korrekte Messung kann der Zuschlag nicht beantragt werden. Das Messkonzept muss vom Messstellenbetreiber genehmigt werden.

Jede Wohnung, die Mieterstrom bezieht, braucht eine eigene Untermesseinrichtung. Dieser Zahler erfasst den Mieterstrom-Verbrauch getrennt vom Reststrom-Verbrauch. Der Reststrom ist der Strom, der aus dem offentlichen Netz bezogen wird.

Der Zahlermuss folgende Anforderungen erfullen:

• Erfassung der Einspeisemenge der PV-Anlage
• Erfassung des Mieterstrom-Verbrauchs pro Wohnung
• Erfassung des Reststrom-Verbrauchs pro Wohnung
• Fernauslesbarkeit fur die Abrechnung
• Kalibrierung nach eichrechtlichen Vorschriften

Eine direkte Gleichstrom-Versorgung (DC) der Mieter ist nicht zulassig. Der Strom muss uber einen Wechselrichter in Wechselstrom (AC) umgewandelt werden. Das ist sicherer und entspricht den VDE-Vorschriften.

Die elektrische Installation muss nach VDE 0100-712 erfolgen. Diese Norm regelt die Errichtung von Niederspannungsanlagen mit Photovoltaik-Generatoren. Ein Elektrofachbetrieb muss die Installation durchfuhren und bescheinigen.

Die Messwerte mussen dokumentiert und jahrlich abgerechnet werden. Die Abrechnung muss transparent sein und den Mieterstrom-Verbrauch getrennt vom Reststrom-Verbrauch ausweisen.

Mieterstromvertrag: Was er enthalten muss

Der Mieterstromvertrag ist ein Stromliefervertrag zwischen dem Betreiber der Anlage und dem Mieter. Er regelt Rechte und Pflichten beider Seiten. Der Vertrag muss bestimmte Mindestinhalte enthalten, um den Mieterstromzuschlag zu erhalten.

Der Strompreis muss unter dem lokalen Grundversorgungstarif liegen. Das ist gesetzlich vorgeschrieben. Der Grundversorgungstarif ist der Tarif, den der ortliche Grundversorger anbietet. Typischerweise liegt der Mieterstrompreis 10-20% darunter.

Der Vertrag muss folgende Punkte regeln:

• Strompreis in Cent pro Kilowattstunde
• Laufzeit des Vertrags
• Kundigungsfrist
• Preisanpassungsklausel
• Verbrauchsdatenschutz
• Abrechnungsrhythmus

Die Laufzeit sollte mindestens ein Jahr betragen. Eine langere Laufzeit ist ublich und sinnvoll. Die Kundigungsfrist betragt typischerweise drei Monate.

Die Preisanpassung muss transparent geregelt sein. Der Preis darf nicht willkurlich angehoben werden. Eine Anpassung an den Grundversorgungstarif ist ublich. Wenn der Grundversorgungstarif steigt, darf auch der Mieterstrompreis steigen – aber er muss immer darunter liegen.

Der Verbrauchsdatenschutz ist wichtig. Der Betreiber erhalt Zugriff auf die Verbrauchsdaten der Mieter. Diese Daten durfen nur fur die Abrechnung verwendet werden. Eine Weitergabe an Dritte ist nicht zulassig.

Die Abrechnung erfolgt jahrlich. Der Mieter erhalt eine Aufstellung seines Mieterstrom-Verbrauchs und seines Reststrom-Verbrauchs. Die Rechnung muss klar und verstandlich sein.

Mieterstrom und MaStR-Anmeldung

Jede Photovoltaik-Anlage in Deutschland muss im Marktstammdatenregister (MaStR) angemeldet werden. Das gilt auch fur Mieterstrom-Anlagen. Die Anmeldung ist Pflicht vor der Inbetriebnahme.

Das MaStR ist ein Register des Bundesnetzamts. Es enthalt Daten zu allen Stromerzeugungsanlagen in Deutschland. Die Anmeldung erfolgt online uber die MaStR-Website.

Fur die Anmeldung benotigen Sie folgende Angaben:

• Standort der Anlage
• Installierte Leistung in Kilowatt-peak
• Inbetriebnahmedatum
• Betreiber der Anlage
• Verwendungszweck (Mieterstrom)

Bei Mieterstrom-Anlagen muss zusatzlich der Mieterstromzuschlag beantragt werden. Der Antrag wird ebenfalls uber das MaStR gestellt. Sie benotigen dafur:

• MaStR-Nummer der Anlage
• Nachweis uber das Messkonzept
• Mieterstromvertrage oder Vertragsvorlage
• Bankverbindung fur die Auszahlung

Der Zuschlag wird monatlich oder vierteljahrlich ausgezahlt. Die Auszahlung erfolgt auf das angegebene Konto. Die Hohe richtet sich nach den gemeldeten Messwerten.

Das Solarpaket I hat die MaStR-Anmeldung vereinfacht. Kleine Anlagen bis 30 kWp konnen mit weniger Angaben angemeldet werden. Die Bearbeitungszeit wurde verkurzt.

Wirtschaftlichkeit: Rechnung fur Vermieter und Mieter

Die Wirtschaftlichkeit von Mieterstrom hangt von mehreren Faktoren ab. Die wichtigsten sind die Grosse der Anlage, der Stromverbrauch der Mieter, der Mieterstrompreis, und die Investitionskosten.

Ein typisches Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit 10 Wohnungen und einer 30-kWp-Anlage auf dem Dach. Die Anlage erzeugt ca. 30.000 kWh pro Jahr. Die Mieter verbrauchen zusammen ca. 25.000 kWh Strom pro Jahr.

Die Mieter sparen typischerweise 10-20% auf ihre Stromkosten. Bei einem Netzstrompreis von 35 Cent und einem Mieterstrompreis von 28 Cent spart ein Haushalt mit 3.000 kWh Jahresverbrauch ca. 210 Euro pro Jahr.

Die Rendite fur den Vermieter liegt typischerweise bei 4-7% pro Jahr. Das ist attraktiver als die reine Einspeisevergutung. Der Grund: Der Mieterstrompreis liegt deutlich uber dem Marktwert, aber unter dem Netzstrompreis.

Voraussetzung fur eine gute Wirtschaftlichkeit ist eine ausreichende Dachflache. Die Anlage sollte so gross dimensioniert werden, dass der Eigenverbrauchsanteil hoch ist. Ein Eigenverbrauchsanteil von 60-80% ist ideal.

Auch die Mieterstruktur spielt eine Rolle. Langfristige Mieter sind besser als kurzfristige. Stabile Mieter bedeuten planbare Stromverkaufe. Hoher Stromverbrauch pro Wohnung erhoht die Erlosmoglichkeiten.

Erweiterung auf Gewerbemieter

Mieterstrom ist nicht auf Wohngebaude beschrankt. Auch Gewerbemieter konnen mit Solarstrom versorgt werden. Das ist besonders interessant bei Gewerbeimmobilien mit hohem Stromverbrauch.

Typische Anwendungsfalle sind:

• Einkaufszentren mit vielen Ladenmietern
• Gewerbeparks mit mehreren Firmen
• Industriegebaude mit Produktion
• Burokomplexe mit hohem Energiebedarf

Bei Gewerbemieter ist der Stromverbrauch oft hoher als bei Wohnmieter. Das erhoht den Eigenverbrauchsanteil und verbessert die Wirtschaftlichkeit. Gleichzeitig ist der Stromverbrauch oft tagsuber hoch – genau wenn die PV-Anlage Strom erzeugt.

Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind bei Gewerbemieter ahnlich. Der Strompreis muss unter dem lokalen Grundversorgungstarif liegen. Der Mieterstromzuschlag gilt auch fur Gewerbe.

Ein Unterschied besteht bei der EEG-Umlage. Gewerbebetriebe mit hohem Stromverbrauch zahlen oft eine reduzierte EEG-Umlage. Das muss bei der Wirtschaftlichkeitsrechnung berucksichtigt werden.

Die technischen Anforderungen sind bei Gewerbeimmobilien oft hoher. Die Anlagen sind grosser, das Messkonzept komplexer. Mehrere Zahlerm und eine leistungsfahige Datenubertragung sind notwendig.

Fazit

Mieterstrom ist ein attraktives Modell fur Vermieter und Mieter. Seit dem Solarpaket I sind die Rahmenbedingungen deutlich besser. Die Regeln sind einfacher, die Anmeldung unkomplizierter, und die Wirtschaftlichkeit hat sich verbessert.

Fur Vermieter bietet Mieterstrom eine zusatzliche Einnahmequelle. Die Rendite liegt typischerweise bei 4-7% pro Jahr. Die Investition amortisiert sich in 6-8 Jahren. Fur 20 Jahre ist ein stabiler Ertrag planbar.

Fur Mieter bedeutet Mieterstrom niedrigere Stromkosten. Die Einsparung liegt typischerweise bei 10-20%. Gleichzeitig erhalten die Mieter Strom aus erneuerbaren Energien – ein zusatzlicher Vorteil.

Die wichtigsten Erfolgsfaktoren sind:

• Ausreichende Dachflache fur eine grosse Anlage
• Hoher Eigenverbrauchsanteil durch passende Dimensionierung
• Funktionierendes Messkonzept mit genehmigten Zahlern
• Transparenter Mieterstromvertrag mit fairen Konditionen
• Korrekte Anmeldung im MaStR und Antrag auf Mieterstromzuschlag

Wer diese Punkte beachtet, kann Mieterstrom erfolgreich umsetzen. Die technischen Voraussetzungen sind heute gut verfugbar. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind klar. Die Wirtschaftlichkeit ist bei den meisten Projekten gegeben.

Die Zukunft von Mieterstrom sieht positiv aus. Die Strompreise bleiben hoch, die Kosten fur Photovoltaik-Anlagen sinken weiter. Das Solarpaket II wird die Regeln wahrscheinlich noch weiter vereinfachen. Fur Vermieter, die ihre Immobilie nachhaltig aufwerten wollen, ist Mieterstrom eine kluge Entscheidung.